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实务中，回迁户支付给开发商补差价款有两种情形，一是在“拆一补一”的基础上，回迁户要求安置房的面积要大于原拆迁房面积，这样，回迁户要支付给开发商一定的增加面积款。二是开发商安置回迁户房屋的价值要大于正常情况下回迁应安置房屋的价值，比如，被拆迁房屋是住宅，而安置的房屋是门市，这样，被拆迁户就得支付开发商一定的补差价款。那么，开发商收到回迁户的补差价款如何进行财税处理？ 例：某房地产企业开发某小区，其中，有80户被拆迁户。在“拆一补一”的基础上，为改善居住条件，要求安置的回迁房面积大于原拆迁房面积，房开企业按市场价格对增加面积部分结算，共收取回迁户增加面积款300万元。另有5户被拆迁户安置回迁房本应属于住宅，但他们要求安置门市房，这样，房地产企业以市场价格按门市房和住宅的差价共收取差价款200万元。 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。因此，该企业收取回迁户补差价款时，会计处理为： 借：银行存款 500 贷：预收账款 500 按照国税函〔2010〕220号文件规定，房地产企业收取回迁户的补差价款应抵减本项目拆迁补偿费，那么，该企业收取回迁户的补差价款是否缴税？ 如果是“拆一补一”，拆迁面积和回迁面积相等的部分，双方是不需要补差价的，而增加面积部分是被拆迁户向房开企业另外购买的，所以，该企业收到回迁户的补差价款就是销售增加面积的收入。 如果是开发商安置回迁户的房屋价值大于正常情况下回迁应安置房屋的价值，这种情况下，假如拿应得回迁房的价款，是买不到实际取得房屋面积的。比如被拆迁住宅房屋面积是100平方米，但被拆迁户要求要80平方米的门市房，住宅售价4000元／平方米，门市售价6000元／平方米。回迁住宅价值是40万元（4000×100），只能够购买门市66.67平方米（400000÷6000），而要80平方米的门市，其增加面积部分13.33平方米（80-66.67），拆迁户只能按门市售价6000元／平方米购买，应支付开发商增加面积款79980元。 因此，无论何种情形，凡是回迁户支付给开发商的补差价款，都是购买房屋的增加面积款。房地产企业收取的回迁户补差价款，实际上是销售增加面积的销售收入，应按规定缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税和印花税。 |
